Iklan jual pulau Kepri Rp65 miliar viral bikin penasaran sekaligus waspada. Pelajari 8 tips cek legalitas jual beli tanah dan properti online agar tidak terjebak penipuan.
Iklan jual sebuah pulau di Kepulauan Riau dengan harga Rp65 miliar viral di media sosial akhir Mei 2026. Dinas Kominfo Kepri pun merespons terkait status perizinan dan legalitas transaksi yang dipertanyakan banyak warganet. Kasus ini sekaligus jadi pengingat bahwa jual beli properti online, dari tanah biasa sampai pulau, perlu kewaspadaan ekstra.
Saya pernah dampingi keluarga yang nyaris tertipu sertifikat tanah palsu di Sulawesi Selatan, untungnya cepat ketahuan saat pengecekan di kantor BPN setempat. Pengalaman itu mengajarkan bahwa keseruan transaksi properti online bisa berubah jadi mimpi buruk kalau tidak hati-hati. Bagi Sobat Berbagi yang sedang mengincar tanah atau properti lewat marketplace, marketplace properti, atau bahkan iklan baris media sosial, berikut 8 tips cek legalitas sebelum tanda tangan akad.
Langkah pertama yang sering dianggap remeh tapi krusial adalah verifikasi identitas penjual. Minta foto KTP dan NPWP penjual, lalu cek kesesuaian nama di KTP dengan nama pemilik di sertifikat tanah. Banyak kasus penipuan terjadi karena pembeli tidak memastikan apakah orang yang menjual benar-benar pemilik sah atau hanya calo yang mengaku pemilik.
Untuk transaksi besar seperti tanah atau properti, saya merekomendasikan bertemu langsung dengan penjual, bukan hanya komunikasi via WhatsApp atau telepon. Sobat Berbagi juga bisa minta tambahan dokumen pendukung seperti Kartu Keluarga atau akta nikah untuk memastikan identitas. Jika penjual menolak verifikasi, itu sinyal merah besar yang harus diwaspadai.
Kementerian ATR/BPN sudah menyediakan layanan cek sertifikat tanah resmi melalui aplikasi Sentuh Tanahku yang bisa diunduh gratis di Play Store dan App Store. Aplikasi ini memungkinkan masyarakat melihat informasi dasar sertifikat tanah seperti nomor hak, luas, nama pemegang hak, dan status apakah masih aktif atau sudah dibatalkan.
Cara pakainya, daftar akun dengan NIK, lalu masuk ke menu Layanan dan pilih Info Berkas atau Layanan Sertifikat. Untuk pengecekan lebih detail, kunjungi langsung kantor BPN setempat dengan membawa fotokopi sertifikat dan KTP. Layanan informasi sertifikat di kantor BPN umumnya gratis atau berbiaya sangat minim. Cek juga situs resmi Kementerian ATR/BPN untuk update layanan terbaru.
Tanah yang sedang dalam sengketa hukum atau disita pengadilan tidak boleh diperjualbelikan, tapi sering kali penjual nakal tetap memasarkannya. Cara cek paling akurat adalah dengan mendatangi pengadilan negeri atau pengadilan agama setempat untuk meminta surat keterangan tidak sengketa.
Selain itu, tanyakan ke tetangga sekitar lokasi tanah. Sengketa tanah biasanya jadi gosip yang diketahui banyak orang di lingkungan tersebut. Jika tanah pernah jadi rebutan ahli waris, pernah disita bank karena agunan kredit macet, atau sedang dalam proses gugatan, biasanya warga sekitar tahu cerita lengkapnya. Pengecekan sosial seperti ini sering kali lebih akurat dari dokumen resmi.
Punya tanah tapi tidak bisa dibangun rumah atau usaha karena salah peruntukan? Itu bisa terjadi kalau tidak cek RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) daerah sebelum beli. Setiap pemerintah daerah punya peta zonasi yang membagi wilayah jadi zona perumahan, komersial, industri, pertanian, atau lindung.
Akses peta RDTR umumnya tersedia di situs Dinas Tata Ruang atau aplikasi yang dikelola pemda setempat. Beberapa daerah seperti DKI Jakarta sudah punya aplikasi JakOne Mobile dan Jakevo yang menampilkan zonasi per blok dengan jelas. Untuk daerah lain, kunjungi langsung Dinas PUPR atau Dinas Cipta Karya setempat. Jangan asumsi tanah di pinggir jalan otomatis bisa dibangun ruko, karena tidak selalu begitu di mata regulasi.
PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dan notaris adalah profesional hukum yang khusus menangani transaksi pertanahan. Sebelum melakukan transaksi besar, konsultasikan rencana pembelian dengan PPAT pilihan Sobat Berbagi. Mereka punya akses ke sistem yang bisa mengecek autentikasi sertifikat dan riwayat kepemilikan.
Pilih PPAT yang terdaftar resmi di Kementerian ATR/BPN dan punya kantor fisik yang bisa dikunjungi. Hindari "broker" yang mengaku sebagai notaris tanpa SK resmi. Biaya konsultasi awal biasanya terjangkau, sekitar Rp300 ribu sampai Rp1 juta, jauh lebih murah dibanding risiko kehilangan ratusan juta karena salah beli. PPAT juga yang akan memproses balik nama sertifikat setelah transaksi selesai.
Iklan tanah dengan harga sangat murah dibanding pasaran sekitar adalah jebakan klasik penipu properti. Modusnya, calon pembeli tertarik karena harga, lalu diminta DP atau biaya administrasi cepat tanpa sempat verifikasi. Setelah uang dikirim, penjual hilang atau dokumen ternyata palsu.
Riset harga pasaran tanah di lokasi target sebelum melihat iklan. Manfaatkan platform seperti Rumah123, 99.co, Brighton, atau bertanya ke beberapa agen properti lokal untuk dapat range harga wajar. Jika ada iklan dengan harga 30 persen lebih murah dari pasaran, sangat patut dicurigai. Bisa jadi ada masalah hukum, dokumen palsu, atau memang penipuan murni.
Untuk pembelian properti dari pengembang (developer), cek rekam jejak perusahaan sebelum komitmen. Lihat proyek-proyek sebelumnya, kunjungi langsung untuk melihat kualitas bangunan, dan baca review dari pembeli lama. Banyak grup Facebook dan forum konsumen yang membahas pengembang nakal dengan pengalaman pahit pembeli.
Cek juga legalitas perusahaan pengembang di sistem AHU Online milik Kemenkumham (https://ahu.go.id) untuk memastikan PT atau CV mereka terdaftar resmi. Untuk agen properti, pilih yang tergabung di asosiasi resmi seperti AREBI atau punya lisensi MLM properti yang sah. Agen perorangan tanpa afiliasi sebaiknya dihindari untuk transaksi besar.
Survei lokasi langsung adalah tahap yang tidak boleh dilewatkan, apa pun janji manis penjual di iklan. Banyak kasus di mana foto iklan jauh berbeda dari kondisi nyata, akses jalan ternyata buruk, lingkungan rawan banjir, atau bahkan tanah dimaksud sebenarnya tidak eksis di lokasi yang diklaim.
Saat survei, ukur sendiri luas tanah dengan langkah kaki atau roll meter dan bandingkan dengan luas yang tertera di sertifikat. Perhatikan batas-batas tanah, apakah ada patok BPN, pagar, atau penanda alam yang jelas. Tanyakan ke tetangga sekitar soal akses listrik, air bersih, dan riwayat banjir. Untuk pulau atau tanah jauh, sewa transportasi dan datang langsung. Investasi waktu satu hari survei jauh lebih murah dari risiko salah beli.
---
Transaksi properti dan tanah adalah salah satu komitmen finansial terbesar dalam hidup. Kasus viral jual pulau Rp65 miliar di Kepri menjadi pengingat bahwa skala transaksi tidak menjamin keaslian penawaran. Selalu lakukan due diligence menyeluruh sebelum mengeluarkan rupiah. Bagi Sobat Berbagi yang sedang mengincar properti, ingat bahwa langkah cek legalitas yang memakan waktu beberapa minggu jauh lebih baik dari penyesalan seumur hidup.
Berdasarkan UUPA dan regulasi turunannya, kepemilikan pulau oleh perorangan punya pembatasan ketat, terutama soal status pulau (kecil, terluar, dll) dan kewarganegaraan pembeli. Saya menyarankan konsultasi langsung dengan Kementerian ATR/BPN atau ahli hukum agraria sebelum mempertimbangkan transaksi semacam ini, karena aturannya cukup kompleks dan sering diperbarui.
Berdasarkan pengalaman saya, biaya balik nama mencakup BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sekitar 5 persen dari NJOP, PNBP, biaya cek BPN, dan honor PPAT. Total biasanya 6 sampai 8 persen dari nilai transaksi. Untuk angka pasti, minta rincian dari PPAT yang akan menangani proses Sobat Berbagi.
SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah hak terkuat dan tanpa batas waktu, biasanya untuk WNI perorangan. SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) berbatas waktu (30 tahun, bisa diperpanjang), biasanya untuk badan usaha. SHGU (Hak Guna Usaha) untuk lahan perkebunan/pertanian skala besar. HGB juga bisa berarti Hak Guna Bangunan. Cek selalu jenis hak di sertifikat sebelum membeli karena memengaruhi nilai dan jangka pakai.
Bisa, tapi sangat berisiko. Girik dan letter C bukan bukti kepemilikan resmi, hanya bukti penguasaan dan pajak. Jika beli tanah girik, langsung urus konversi ke sertifikat (SHM) di BPN melalui PPAT untuk amankan status hukumnya. Tanpa konversi, tanah girik rawan diklaim pihak lain atau jadi sengketa di kemudian hari.
SEO & GEO Specialist, 7+ tahun di industri digital, latar jurnalisme
Terbit 29 Mei 2026 · Sesuai pedoman editorial
Tips cek tunggakan pajak pribadi ini membantu Sobat Berbagi memeriksa status kewajiban lebih cepat, lebih rapi, dan tidak panik saat ada penagihan.
Tips hindari rekening diblokir karena pajak ini membantu Sobat Berbagi lebih sigap mengecek data, merapikan dokumen, dan merespons tagihan dengan benar.
Nama perusahaan sawit sedang ramai dicari? Pelajari cara membaca berita emiten sawit sebelum membeli saham agar tidak ikut-ikutan tren.